Cediço que a humanidade e a atual geração transpassaram nos dois últimos anos um dos maiores percalços do Século XXI (quiçá o maior), qual seja: uma pandemia mundial, que desacelerou o crescimento econômico dos Estados, impôs isolamento social aos cidadãos e interrompeu cadeias produtivas, em todos os níveis, de forma nunca vista antes.
Há indícios de que os primeiros casos de coronavírus ocorridos no mundo, se deram na China, na província de Hubei, supostamente em 17/11/2019[1]. Ressalta-se que, anteriormente às notificações de casos e mais casos no Brasil e no mundo, obviamente nem mesmo o mais pessimista indivíduo, poderia imaginar os nefastos efeitos colaterais ocasionados pela pandemia que assolou e, de alguma forma, ainda assola o mundo.
Em atenção aos diversos questionamentos que podemos fazer em virtude dos efeitos sociais e jurídicos que circundam o tema em discussão, pergunta-se: quais seriam os efeitos da pandemia, em detrimento às atividades empresariais do ramo imobiliário? Certamente, poderíamos citar diversos efeitos, porém, neste artigo nos concentraremos apenas nos efeitos relativos à data de previsão de entrega de empreendimentos imobiliários.
Aos contratos de compromisso de compra e venda, é de praxe de que haja inserção de cláusula, que estima a data da entrega do empreendimento, geralmente com cláusula de tolerância (que já foi reputada como legal, inclusive, pelo próprio Superior Tribunal de Justiça[2]) de até 180 (cento e oitenta dias), para que o promitente comprador consiga estimar a data em que se imitirá na posse do bem adquirido.
A Jurisprudência tem compreendido, em sua corrente majoritária, que, transcorrido o prazo de tolerância contratualmente previsto, sem a entrega do empreendimento, em se tratando de pedido de rescisão contratual, dever-se-ia compreender que, neste caso, há culpa exclusiva da incorporadora tendo como consequência lógica do desfazimento do negócio, para a Jurisprudência pátria, a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e acréscimo de multa sobre o valor pago, ou seja não aplicar-se-iam as previsões contratuais para a rescisão, tampouco haveria guarida na Lei dos Distratos.
Pergunta que vem à mente: caso este venha a ser entregue em data superior àquela do contrato, em decorrência dos efeitos da pandemia, considerar-se-ia “culposa” a atitude da incorporadora em entregar suas obras com certo atraso, reconhecidos os percalços que a pandemia ocasionou às cadeias de fornecimento? Entendemos que a resposta não é simplória, mas podemos alinhavar algumas assertivas sobre.
Consideramos que, o fato de a pandemia ter sido um fato da natureza, cuja qual ninguém poderia prever, em tese, não haveria culpa da incorporadora, no que se toca ao escoamento do prazo contratual para entrega do empreendimento.
Isto porque, de acordo com o artigo 393 do Código Civil: “ O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”; ora, não seria crível impor à incorporadora a responsabilidade de cumprir à risca o prazo de entrega da obras, sabendo que a cadeia produtiva sofreu em todos os níveis, com os efeitos da pandemia -e as incorporadoras, conforme público e notório, por consequência lógica, também sofreram com os percalços das intermitentes interrupções de suas atividades e da cadeia produtiva.
Desta forma, consideramos que, sendo o compromisso de compra e venda celebrado em data anterior ao início da pandemia, com previsão de término da obra em data posterior àquela inicialmente aprazada, os pedidos de rescisão, baseados no inadimplemento da promitente vendedora, em decorrência do atraso de obras, de forma alguma poderiam ser acolhidos como inadimplemento contratual por parte da incorporadora, pois, certamente, o atraso na entrega de obras são frutos dos efeitos nefastos da pandemia às cadeias produtivas.
E, tendo em vista que ninguém poderia arcar pelos prejuízos que ocorrem em decorrência de fato fortuito ou força maior, em havendo rescisão contratual, esta deve ser interpretada como direito potestativo do promitente comprador, respeitando, assim, o percentual de retenção contratual que possui o direito de perceber as promitentes vendedoras com base na Promessa de Compra e Venda, desde que nos limites impostos pela Lei dos Distratos.
Cumpre-nos mencionar, ainda, que tais teses jurídicas deverão ser objeto de interpretação jurisdicional pelas Cortes Superiores em breve, tendo em vista que tal discussão é recente e há contratos do ramo imobiliário que sofreram (e ainda sofrem), com os efeitos da pandemia.
Compreendemos que será vital que o Poder Judiciário se debruce sobre os casos postos à sua mesa de julgamento e interprete as alegações com parcimônia, sob pena de oneração excessiva às incorporadoras que, assim como as demais Pessoas Físicas e Jurídicas no Brasil e no mundo sofrem com os efeitos negativos da COVID-19, fazendo jus, desta feita, das prerrogativas que a lei lhe concede, como, por exemplo, a excludente de responsabilidade civil calcada no artigo 393 do Código Civil, no que se tocam ao caso fortuito e à força maior.
Importante, todavia, que as construtoras e incorporadoras tenham registros dos atrasos que lhe decorreram dos efeitos da pandemia, tais como atraso de fornecedores, limitação de jornada e de pessoal decorrente dos decretos de isolamento social editados para conter o avanço da doença, pois imaginamos que, embora a Pandemia seja fato público e notório, o Judiciário poderá exigir que haja provas dos impactos nas obras.
O Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está atento à situação e buscará defender os interesses das incorporadoras e construtoras para que estas não sofram com prejuízos por fatos a que não deram causa e que, a toda evidência, decorrem de casos fortuitos, força maior.
Theodoro Foccacia Saibro
Wallyson Thadeu Silva Costa
[1] https://g1.globo.com/bemestar/coronavirus/noticia/2020/11/17/coronavirus-o-que-se-sabe-sobre-data-do-1o-caso-e-como-o-17-de-novembro-entrou-na-lista-de-marcos-da-pandemia.ghtml
[2] REsp 1869783/SP
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