A Nota Técnica de Diretoria nº 01/2024 do IRIRGS e o Provimento nº 169/2024 do CNJ promoveram mudanças na legislação e nas orientações acerca da distinção entre o condomínio por frações ideais e o condomínio edilício.
Conforme mencionado na referida Nota Técnica, sempre existiu uma distinção clara entre os registros de incorporação imobiliária e de instituição de condomínio edilício que, com a publicação da Medida Provisória n.º 1.085/2021, que posteriormente foi convertida na Lei n.º 14.382/2022, acabou por gerar interpretações que tratavam ambos os atos passíveis de um registo único.
O ponto de discussão versava sobre a diferença entre o condomínio por frações ideais e o condomínio edilício. O primeiro, constituído antes da conclusão da obra e da emissão do "Habite-se". Nesse estágio, cada coproprietário possui uma fração ideal do terreno, que é indivisível. Este tipo de condomínio é formalizado com o registro do memorial de incorporação imobiliária, permitindo que as frações ideais sejam alienadas ou oneradas. Não há ainda a individualização em unidades autônomas.
Após a conclusão da obra e a emissão do "Habite-se", constitui-se o condomínio edilício. Esse tipo de condomínio é caracterizado pela individualização das unidades autônomas, cada uma com matrícula própria no Registro de Imóveis. A instituição do condomínio edilício com a averbação da construção exige um novo ato registral. Somente então as unidades serão individualizadas, regulando a propriedade exclusiva de cada proprietário e a copropriedade destes nas áreas comuns.
No condomínio edilício, conforme estabelecido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, a representação é feita pelo síndico. O síndico tem a responsabilidade de administrar o condomínio e agir legalmente em nome dos condôminos. Já no caso do condomínio por frações ideais, a representação é realizada pela comissão de representantes dos adquirentes.
Analisando o teor da Nota Técnica de Diretoria n.º 01/2024 do IRIRGS, extrai-se que os registros do memorial de incorporação e da instituição de condomínio edilício devem ser realizados em momentos distintos. Primeiramente, registra-se o memorial de incorporação, consolidando o condomínio por frações ideais. Após a conclusão da obra e a emissão do "Habite-se", é necessário averbar a construção no Registro de Imóveis. Finalmente, registra-se a instituição do condomínio edilício, individualizando as unidades autônomas e estabelecendo a convenção de condomínio.
Portanto, conforme estabelecido pela Nota Técnica de Diretoria n.º 01/2024 e pelo Provimento n.º 169/2024 do CNJ, no Estado do Rio Grande do Sul, tem se a partir de 03 de junho 2024 que o registro do memorial de incorporação imobiliária e a instituição do condomínio edilício são considerados atos distintos, e que, portanto, possuirão registros em momentos separados.
Felipe Sebastiá Lobato
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