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Da pandemia à Inovação – A grande desburocratização dos cartórios brasileiros

Foi sancionado, no dia 27/06/2022, com o total de 11 vetos, o texto da Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, convertida na Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022 (“Lei nº 14.382”), que já se encontra em vigor e promete unificar os sistemas registrais do País em uma única plataforma, o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (“SERP”), até o dia 31/01/2023, mas cuja viabilização ainda depende da regulamentação e definição de seus critérios pelo Conselho Nacional de Justiça.


Os vetos do Presidente da República, fundamentados no argumento da inconstitucionalidade e/ou da contrariedade ao interesse público, se deram em matérias, por exemplo, como aquelas que exigiam (i) que os extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos relativos a bens imóveis deveriam ser, obrigatoriamente, acompanhados do arquivamento na íntegra do respectivo instrumento contratual, e (ii) a lavratura de ata notarial pelo Tabelião de Notas para o pedido extrajudicial de adjudicação compulsória de imóvel, haja vista que tais obrigações gerariam mais burocracia ao público e encareceriam o procedimento, o que poderia culminar com que o imóvel permanecesse não regularizado.


A Lei nº 14.382 suscitou alterações e revogações em diversos artigos de leis, como a de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973), a de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964), a de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979), a dos Cartórios (Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994) e até mesmo no Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002).


Os cartórios Brasileiros já efluíam avanços, todavia ainda tímidos, que aconteceram em um movimento abrupto visando prevenir possíveis contágios da Covid-19. O que se pretende com a nova Lei, com a implantação do SERP, é um avanço mais robusto, tornando viável a realização do registro público dos atos e negócios jurídicos e a emissão de certidões de forma eletrônica, o atendimento de usuários dos registros públicos de forma remota e o recebimento de documentos e títulos, a expedição de certidões e a prestação de informações em formato digital, mediante a desburocratização, a redução de custos, a flexibilização e a maior agilidade na obtenção de documentos e certidões e na resolução de situações relativas a diversas demandas, inclusive elucidar questões que antes eram possíveis somente por via judicial.


Esta ferramenta possibilitará, ainda, a unificação dos serviços registrais realizados nos cartórios brasileiros, conectando as bases de dados para ampliar o acesso aos serviços digitais.


Há uma grande expectativa concernente a essas inovações que em muito demoraram para ocorrer. Em razão da Pandemia, algumas inovações foram implementadas, mas até então muito pontuais. Inovações como extratos eletrônicos que centralizam tudo de forma online, a utilização do reconhecimento facial e da assinatura eletrônica através do Gov.br, de forma gratuita e a dispensa da obrigatoriedade de reconhecimento de firma, são avanços que já deveriam ter sido implementadas, mas que só advieram com a nova lei.


Das Alterações Mais Comentadas


Muito tem se falado sobre as inovações trazidas pela nova lei, e seus impactos diretos na legislação sobre o registro de imóveis e o registro civil. Dentre as novidades trazidas no âmbito do registro civil, temos a possibilidade de mudança de prenome de uma pessoa de forma extrajudicial, requerida, apenas uma vez, pela pessoa diretamente no Serviço de Registro Civil, não sendo mais exigida a abertura de um processo judicial, e sem a necessidade de comprovação de justo motivo para a modificação.


Além das mudanças acima, o setor imobiliário avançou de forma relevante com a lei. Dentre algumas das mudanças do setor estão:


Adjudicação Compulsória Extrajudicial


De forma breve, a adjudicação compulsória é o meio destinado a promover o registro imobiliário quando não há escritura ou instrumento particular com força de escritura pública por demora ou desídia de alguma das partes no negócio.


Anteriormente, a carta de adjudicação deveria ser obtida através de processo judicial; com o objetivo de “desjudicializar” procedimentos em que não existam lides, o legislador atribuiu a competência para efetivação de tal procedimento ao Registrador de Imóveis do local onde se situa o imóvel.


Retificação de Área


É possível se ter uma regularização da propriedade com maior facilidade, pois não é mais exigida a notificação e anuência de vizinhos do imóvel para a retificação de área.


Usucapião Extrajudicial


Na redação anterior, inserida pelas Leis nº 13.105, de 16 de março de 2015 e 13.465, de 11 de julho de 2017, havia uma margem de dúvida se qualquer impugnação poderia finalizar o rito extrajudicial e levar o usucapião para a via judicial. Esta lacuna restou acertada na nova lei, com a possibilidade de ser feita integralmente por vias extrajudiciais, ainda assim cabe uma melhor regulamentação por parte da Corregedoria, devido a outras questões inconclusas como a de cobrança de ITBI.


Incorporações Imobiliárias


No que se refere às incorporações imobiliárias, a Lei trouxe alterações que visam simplificar burocracias e, portanto, reduzir custos, dar maior transparência aos condôminos e facilitar os procedimentos de retomada das obras ou liquidação do patrimônio de afetação, no caso de a incorporadora não conseguir concluir o empreendimento. Sem prejuízo, algumas medidas podem trazer consequências consideráveis.


Foram incluídos na Lei nº 4.591, lei que trata dos condomínios e de incorporações imobiliárias, três parágrafos no artigo 31-E. Todavia, importante destacar que, ao passo em que o 1º parágrafo integra a previsão de extinção parcial do patrimônio de afetação, por unidades e não do empreendimento como um todo, ou seja, cria o conceito da extinção automática do patrimônio de afetação para cada unidade autônoma alienada a terceiros uma vez averbada a construção e realizado o registro do contrato e averbação da quitação do financiamento bancário, o 2º parágrafo, que trata da extinção do patrimônio de afetação em relação às unidades em estoque, deixa claro que a afetação de tais unidades não negociadas somente será cancelada quando da averbação do termo de quitação, na matrícula mãe do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, do plano empresário contratado pela incorporadora perante a instituição financiadora do empreendimento e da construção do empreendimento.


Tendo em vista as previsões acima, é possível que em um mesmo empreendimento já concluído haja unidades não submetidas ao patrimônio de afetação e outras ainda submetidas a tal regime.


Ainda, dentre as alterações trazidas no mencionado artigo 31-E, há a previsão, nas hipóteses em que se permite a destituição da incorporadora, que patrimônio de afetação seja cancelado por averbação da ata da assembleia de condôminos que tenha deliberado por sua liquidação.


Uma outra inovação interessante é a determinação de que o registro da incorporação e a instituição de condomínio, quando pronta a obra, constituam ato registral único, o que gera economia, uma vez que não poderão ser cobradas novas custas para a instituição do condomínio.


Danielle Pereira Bernardo

Mariana Trica

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