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Covid e Ações de Lojistas x Shopping Centers

É inquestionável que a pandemia da COVID-19 causou prejuízos nas mais diversas áreas da economia do nosso país e do mundo. No âmbito dos Shopping Centers não foi diferente, tendo em vistas as determinações de parte do Poder Público que restringiram o funcionamento de determinadas atividades e da própria abertura destes ambientes. Ante essa impossibilidade de abertura, inúmeras ações foram ingressadas contra os Shopping Centers buscando a resolução dos contratos de aluguel de forma antecipada e sem a incidência da multa contratual pré-estabelecida, a revisão do valor do aluguel através da concessão de descontos e/ou isenção durante o período em que não poderiam manter o estabelecimento aberto, a concessão de descontos e/ou isenção no que se refere ao pagamento de taxas como despesas comuns, fundo de promoção, dentre outros pedidos. Com o grande volume de ações que houve, o Judiciário passou a proferir decisões em diversos sentidos, até que majoritariamente assentou-se o entendimento de que as análises necessitam ser casuísticas, com a intervenção do judiciário nas relações privadas se e na medida do necessário. No presente artigo passamos a examinar a sentença proferida em Ação Revisional de Aluguel de Contrato de Locação de estabelecimento comercial em Shopping Center localizado em Guarulhos/SP, a qual entendemos ter analisado corretamente a existência de prejuízo para ambos os lados – lojista/locatário x shopping/locador. Resumidamente, no caso acima citado, o lojista – uma loja com robusta estrutura financeira – buscava a suspensão da cobrança de aluguel a partir do mês de competência março/20, data do fechamento do empreendimento em razão de decreto emitido pelo Poder Público, até a data da reabertura do shopping center. Além disso, postulava que, após a reabertura do shopping center, fosse determinado, pelo período de três meses, isenção do pagamento do aluguel mínimo, bem como fosse concedido desconto de 50% (cinquenta por cento) nas despesas de condomínio. A decisão entendeu pela improcedência dos pedidos do lojista, fundamentando de forma muito clara e objetiva que ambas as partes saíram prejudicadas com as medidas tomadas para buscar minimizar os efeitos da pandemia, dentre as quais está aquela que determinou o fechamento do shopping center. Trouxe, ainda, que o lojista autor da demanda revisional integra um grande grupo econômico e que, assim, teria condições de mitigar os efeitos econômicos adversos decorrentes dos tempos de pandemia. Ressaltou que se todos os lojistas buscassem revisões contratuais como aquela, e o judiciário desse provimento às mesmas, estaríamos gerando e atingindo o colapso do negócio de shopping centers, com efeitos nefastos generalizados para os seus respectivos lojistas. Ou seja, provavelmente estaríamos levando o shopping centers à falência, transferindo exclusivamente aos mesmos o ônus de suportar os efeitos ocasionados pela pandemia, que atinge indistintamente a tudo e a todos. Essa última observação trazida na decisão em análise é de grande relevância, pois dá luz aquilo que efetivamente necessita ser iluminado: o fato de que o shopping não foi responsável pelo seu fechamento e das lojas nele inseridas, o que se deu, por um imperativo de saúde pública e prevalência dos interesses da coletividade sobre os individuais, por verdadeiro “fato do príncipe– decretos estaduais e municipais que visavam conter a pandemia por questões de saúde pública. Importante ter-se presente que o Shopping também perdeu grande parte das receitas que eram obtidas em suas atividades, seja com aluguéis, seja o mínimo ou o (seguramente impactado) percentual, com estacionamento e com demais serviços, isso sem falar nos diversos pedidos de desocupação e até mesmo inadimplência de parte dos lojistas.

Temos que dar a devida atenção para o fato de que o faturamento dos Shoppings Centers é justamente a renda obtida com a locação dos seus espaços, sendo que sua estrutura física e força de trabalho é mantida e custeada pela receita das locações. Ignorar isso seria enfrentar um possível colapso deste tipo de negócio, com inquestionável prejuízo. Assim, entendemos que é de grande relevância para o tema a decisão que ora se analisa, pois, nela, houve a correta ponderação do caso concreto e do contexto social onde está inserida, atentando de forma muito precisa para a – situação financeira do lojista x prejuízos por ambas as partes x pedido formulados pelo lojista e seu impacto no contexto de todos os outros lojistas e do próprio funcionamento do shopping. A equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está à disposição para esclarecer qualquer questão sobre o assunto.


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