Alienação Fiduciária: STJ Reforça Necessidade de Registro para Execução Extrajudicial

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.135.500, decidiu que a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no cartório imobiliário impede a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997. 

No caso analisado, a vendedora do imóvel optou por registrar o contrato apenas após os compradores ajuizarem ação de rescisão contratual. Os adquirentes, alegando dificuldades financeiras, ingressaram com a ação para rescindir o contrato e reaver os valores pagos.

Diante disso, a vendedora realizou o registro do contrato e pleiteou a aplicação da Lei 9.514/1997, argumentando que a alienação fiduciária impediria a rescisão.  No entanto, o Tribunal de origem afastou essa tese, aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC), sob o entendimento de que a empresa buscou deliberadamente evitar a incidência de normas e jurisprudências menos favoráveis aos seus interesses.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que a propriedade fiduciária de um imóvel apenas se constitui com o registro do contrato. Dessa forma, a ausência desse registro impossibilita a execução extrajudicial e mantém a relação contratual dentro do âmbito do CDC.  Ela reforçou no acórdão os princípios da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, segundo os quais o não exercício deliberado de um direito por um longo período gera a legítima expectativa de renúncia a esse direito.

O precedente demarca a importância do registro imediato dos contratos e correta due diligencia em operações imobiliárias. A prática de retardar o registro para evitar custos pode resultar na impossibilidade de executar garantias previstas em lei, comprometendo a segurança jurídica dos negócios.