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Airbnb em condomínios residenciais e decisão do STJ: uma melhor compreensão do caso concreto

Recentemente, um condomínio residencial localizado em Porto Alegre ajuizou ação contra dois de seus condôminos para impedi-los de realizar atividade de alojamento e/ou hospedagem em seus imóveis, mediante a locação de quartos e prestação de serviços. O Condomínio obteve decisões favoráveis tanto em primeiro quanto em segundo grau de jurisdição. Por fim, em 20 de abril de 2021, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) confirmou as decisões anteriores, admitindo que o condomínio poderia proibir os proprietários de alugar seus imóveis naquele formato amplamente citado nos autos (hospedagem mediante a locação de quartos e prestação de serviços) por meio de plataformas de oferta de locação análogas ao Airbnb.


Por tratar-se do primeiro caso desse tipo julgado por tribunal superior e, tendo em vista a enorme visibilidade que plataformas de hospedagem/locação online possuem nos dias de hoje, a decisão do STJ repercutiu imensamente em diversas mídias, gerando muitos comentários e também incertezas por parte dos condomínios e condôminos, proprietários de unidades autônomas em condomínios.


Afinal, qual o motivo desta decisão do STJ e o que motivou a ação do condomínio?


Em um breve relato do caso: os proprietários alugavam seus imóveis (apartamentos em condomínio residencial) para hóspedes/inquilinos pela internet. Os imóveis, além de estarem bem localizados, em avenida de grande movimento, com fácil acesso ao aeroporto, shoppings e parques da cidade, tiveram sua estrutura física alterada/adaptada de modo a comportar mais hóspedes. Assim, apartamentos residenciais com três quartos foram reformados/adaptados para comportarem cinco quartos, tendo sido a sala convertida em dois quartos, com instalação de divisória. Afora isso, hospedavam inquilinos sem relação entre si. Além da locação dos quartos, eram ofertados serviços de lavanderia e internet o que tornava ainda mais atrativa a oferta e mais afastada da locação nos termos da lei do inquilinato (seja locação por temporada ou residencial). Os proprietários obtiveram tamanho sucesso com o primeiro imóvel que, em um curto espaço de tempo, adquiriram um novo imóvel, no mesmo condomínio, para nele atuar de igual forma.


O condomínio, informando que a coletividade condominial estava diretamente afetada pela insegurança, em virtude da alta rotatividade de pessoas, inclusive de outras nacionalidades, que transitavam em suas áreas comuns, ajuizou ação contra os proprietários visando impedi-los de darem continuidade nas atividades da forma como vinha sendo praticada. O condomínio alegou que a atividade exercida pelos proprietários tinha natureza comercial, pois se assemelhava a um “hostel” ou hospedaria, em evidente afronta ao caráter exclusivamente residencial do condomínio.


Na sentença de 1º grau o juiz entendeu que a atividade exercida pelos proprietários, pela forma e serviços prestados, não se enquadrava como locação por temporada, tampouco como locação residencial, pelo que nesta última o oferecimento de serviços não está incluído no rol de direitos e deveres de locador e locatário (arts. 22 a 26 da Lei 8.245/91) e na locação por temporada é estabelecido um prazo máximo de 90 dias (art. 48 da Lei 8.245/91), o que, igualmente, não se aplicava ao caso. Neste sentido, sobreveio decisão de primeira instância acatando o pedido do condomínio, pois a situação do caso concreto se aproximava de contrato atípico de hospedagem, o qual possui caráter eminentemente comercial, distanciando-se do caráter residencial do condomínio.


Os proprietários apelaram da decisão e, em 2º grau, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, por unanimidade, manteve a sentença de primeira instância.


Os proprietários, então, recorreram ao Superior Tribunal de Justiça e o recurso foi, novamente, recusado, desta vez por 3 dos 4 votos dos ministros, os quais definiram pela manutenção das decisões anteriores.


Mas o que, efetivamente, se extrai deste conjunto de decisões e do caso analisado?


1. A atividade exercida pelas plataformas de locação de imóveis bem como a locação por temporada em condomínios residenciais, não está proibida em virtude desta decisão do STJ;


2. Trata-se de decisão específica para este caso concreto, não se aplicando imediatamente para todas as locações por temporada contratadas através de plataformas de locações de imóveis;


3. A atividade que os condôminos deste caso concreto reconhecidamente exerceram era sui generis e desvirtuou o fim residencial do condomínio, aproximando-a de um contrato de hospedagem, que tem caráter comercial;


4. O fato de a contratação ter sido feita através de internet/plataformas é apenas a forma pela qual a relação se estabeleceu, mas não caracteriza, por si só, a relação jurídica, seja locação seja hospedagem;


5. Assim, seja via corretor, imobiliária, classificados, plataforma e/ou aplicativo, a transferência da posse em imóveis localizados em condomínios residenciais, deve ser feita via locação, por temporada ou para fins residenciais, sendo a o contrato de hospedagem típico de imóveis comerciais; e,


6. Por outro lado, se aproximarão do contrato de hospedagem, e de seu cunho comercial, aquelas locações (sejam por plataformas ou não) em que houver oferta de serviços regulares aos usuários (lavanderia, limpeza, alimentação, etc) associada à alta rotatividade de pessoas e, muito mais ainda como no caso concreto, onde a locação era de quartos e não de apartamentos.


Portanto, o importante ao nos depararmos com uma decisão judicial é sempre atentarmos e buscarmos a compreensão do caso concreto. A decisão judicial, antes de ser um paradigma, é a solução dada pelo Poder Judiciário a um determinado conflito, surgido a partir de uma situação singular e individualizada. Neste caso específico, regredindo-se e buscando-se a análise do caso concreto, pode-se muito bem e facilmente compreender que ainda é prematuro para afirmar-se estar banida das relações jurídicas a oferta de locações através de plataformas de oferta de locação, análogas ao Airbnb, ainda que em condomínios residenciais.



Fernanda Muraro Bonatto

Willian de Campos

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