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A responsabilidade pelo IPTU e a Alienação Fiduciária em Garantia

No âmbito tributário, discute-se se o credor fiduciário (em regra, mas não necessariamente, uma instituição financeira ou o vendedor de um imóvel com preço diferido em parcelas), em face da titularidade da propriedade resolúvel e da posse indireta do imóvel, poderia ser apontado como contribuinte do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, em conjunto com o próprio devedor fiduciante e possuidor direto.


A questão é ainda polêmica, não obstante entendamos que os argumentos jurídicos mais devessem pender para uma resposta negativa, no sentido de não ser o credor fiduciário sujeito passivo ou devedor solidário do IPTU incidente sobre o imóvel.


Criada no Brasil há mais de 50 (cinquenta) anos, a alienação fiduciária em garantia segue alvo de debates e controvérsias. Instrumento atualmente bastante comum no financiamento – direto ou por intermédio de instituições financeiras - para a aquisição de bens imóveis, a alienação fiduciária em garantia institui uma propriedade resolúvel e limitada em favor do credor fiduciário (entidade que concede o financiamento ou a recebe em garantia), que detém ainda a denominada posse indireta do imóvel. A posse direta resta com o devedor fiduciante, que assume a obrigação de pagar o financiamento para a aquisição do bem. Com a quitação do débito, o devedor fiduciante adquire a propriedade plena do imóvel, extinguindo-se a propriedade resolúvel originalmente instituída em favor do credor fiduciário. Sobrevindo, de outra via, o inadimplemento da dívida, o credor fiduciário conta com instrumentos relativamente ágeis para a satisfação do seu crédito: obtém a consolidação da propriedade, cabendo-lhe vender o bem e obter o pagamento da dívida com o produto da alienação.


É certo que o Código Tributário Nacional elege, como contribuinte do imposto municipal, o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título (art. 34). Mas a Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis, expressamente consigna a responsabilidade do devedor fiduciante pelo pagamento de impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel (§ 8º do art. 27, incluído pela Lei nº 10.931/2004). Essa responsabilidade apenas cessa quando o devedor fiduciante perde a posse direta do imóvel, em decorrência da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em razão do inadimplemento da dívida.


Usualmente, os Municípios lançam o IPTU em nome do devedor fiduciante, apontado como único obrigado a pagar o imposto municipal. Sobrevindo a consolidação da propriedade, em favor do credor fiduciário, esse último passa a ser o novo contribuinte, assumindo também a responsabilidade pelos débitos de exercícios anteriores, em conformidade com as regras de sucessão tributária previstas no Código Tributário Nacional, para tributos sobre a propriedade imobiliária (art. 130).


Porém, já é bastante conhecida a posição defendida pelo Município de São Paulo, SP, para quem o credor fiduciário, mesmo antes da consolidação da propriedade em seu nome, poderia ser eleito, ao lado do devedor fiduciante, como contribuinte do IPTU. Os lançamentos anuais do imposto, na capital paulista, são realizados tanto em nome do devedor fiduciante e possuidor direto do imóvel financiado, como em nome do credor fiduciário. Segundo o fisco municipal, a condição de possuidora indireta do imóvel, pela instituição financeira, seria suficiente para gerar a responsabilidade quanto ao pagamento do IPTU.


O tema tem sido objeto de decisões conflitantes pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Enquanto uma das Câmaras de Direito Público, com competência em matéria de tributos municipais, unanimemente rejeita a cobrança de IPTU do credor fiduciário (15ª Câmara de Direito Público), as outras duas Câmaras admitem o procedimento realizado pelo fisco municipal (14ª e 18ª Câmaras de Direito Público). Para uma, propriedade resolúvel e posse indireta, atributos do credor fiduciário, não se confundem com a típica propriedade plena, nem posse efetiva, requisitos para a cobrança do IPTU. Para os demais órgãos julgadores, justamente a propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel, pertencentes à instituição financeira credora, seriam suficientes para a exigência do imposto municipal.


No âmbito dos Tribunais Superiores, de Brasília (Superior Tribunal de Justiça e Supremo Tribunal Federal), a matéria não tem sido enfrentada quanto ao seu mérito. Em regra, os recursos dirigidos a esses Tribunais têm sido rejeitados, por questões processuais, mantendo-se a decisão de origem, seja ela em favor ou contra a cobrança do IPTU junto aos credores fiduciários. O tema, portanto, guarda ainda bastante insegurança e imprevisibilidade. O importante aos credores fiduciários é manter a verificação sistemática do adimplemento do IPTU pelos devedores fiduciantes e adotar, no caso de verificação de atrasos ou inadimplementos, as medidas cabíveis para a sua regularização.


EICHENBERG, LOBATO, ABREU & ADVOGADOS ASSOCIADOS está, por meio de sua Equipe Tributária, à disposição para auxiliá-los em quaisquer dúvidas, esclarecimentos ou medidas que sejam necessárias.


Edmundo Eichenberg

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