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A (re)tomada da posse pelo adquirente de imóvel objeto de contrato de locação

Em artigo recentemente publicado, falamos sobre as hipóteses de denúncia da locação de imóvel urbano previstas na Lei nº 8.245/91, em especial a estabelecida no artigo 8º do referido dispositivo legal, onde demonstrou-se que o adquirente do Imóvel não se confunde com o locador e que somente ficará obrigado a cumprir o contrato de locação se forem cumpridos os requisitos legais previstos na lei (locação por tempo determinado e contrato com cláusula de vigência averbada junto à matrícula do imóvel) ou, conforme decisão do STJ, se tiver constado no contrato de aquisição ciência expressa da locação e a obrigação do adquirente de cumpri-lo, vide artigo de 16 de março.

Agora vamos falar sobre as diligências a serem tomadas pelo adquirente do Imóvel para que sua imissão na posse do Imóvel se dê com a maior brevidade possível.

Importante destacar, antes de entrar na hipótese de retomada do Imóvel prevista no art. 8º da lei nº 8.245/91, que, caso seja possível, é importante que o adquirente durante as negociações para compra do Imóvel empreenda, também, negociações com o Locatário do bem visando sempre demonstrar que esteve preocupado em mitigar eventuais prejuízos decorrentes da desocupação.

Se as negociações obtiverem sucesso, uma forma de ter mais segurança para a retomada do Imóvel no prazo ajustado é a assinatura, entre adquirente, vendedor e locatário, de um Distrato da Locação e Instituição de Comodato para o antes locatário. Nesse documento a adquirente concede prazo para utilização gratuita do Imóvel com a contrapartida de que o mesmo seja desocupado no prazo ajustado, sob pena de ajuizamento da competente reintegração de posse e incidência de multa diária pela não entrega do Imóvel.

Ressaltamos que essa forma traz mais agilidade para a retomada do Imóvel em caso de não desocupação no prazo ajustado, pois o rito da ação reintegração de posse tende a ser mais ágil do que o da ação de despejo e o fato de constar no instrumento que houve concessão de prazo para utilização gratuita com a única contrapartida que o imóvel fosse desocupado no prazo combinado pelas Partes, dá mais força ao pedido.

Todavia, há situações em que a assinatura do Termo de Distrato da Locação com Instituição do Comodato não é possível em razão da resistência do locatário, hipóteses nas quais resta ao adquirente buscar a retomada do Imóvel mediante o ajuizamento de ação de despejo fundada no art. 8º da Lei nº 8.245/91.

Registre-se que, conforme previsão contida no parágrafo 2º do referido artigo, a denúncia da locação deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Pois bem, registrada a compra e venda do Imóvel e realizada a notificação com prazo de 90 dias para desocupação nos termos do art. 8º da lei das locações, temos a garantia de que, ajuizada a ação de despejo, será concedida a liminar? A resposta, infelizmente, para essa hipótese é não. O judiciário tende a ter, para casos de ação de despejo, postura cautelosa no que tange à concessão de antecipações de tutela, postergando a análise do pedido para após a formação do contraditório.

Assim, é nosso entendimento que adquirente deve ter postura ativa desde o momento em que assina a promessa de compra e venda do Imóvel com o proprietário até o momento em que seja necessário o ajuizamento da ação de despejo.

Após a confirmação de que não fora exercido o direito de preferência pelo locatário e assinada a promessa de compra e venda, já deve o adquirente informar ao locatário que está em vias de adquirir o Imóvel e que, tão logo registrada a compra e venda, denunciará a locação concedendo prazo de 90 dias para desocupação, nos exatos termos do art. 8º da lei do inquilinato.

Com o registro da compra e venda necessário, então, que se cumpra com o requisito previsto em lei encaminhando a notificação com a denúncia da locação, registrando a necessidade de desocupação do Imóvel no prazo de 90 dias e, após tal notificação, durante o prazo legal concedido para a desocupação, deve o adquirente manter contatos com o locatário visando relembrar o prazo assinado para que o imóvel seja a si entregue, ressaltando a necessidade de cumprimento do mesmo sob pena de serem impingidos danos à adquirente consistente no atraso do cronograma de obras e compromissos com terceiros.

Essa postura, embora não esteja prevista em lei, é de fundamental importância para que, na ausência de desocupação voluntária e necessidade de ajuizamento de ação de despejo, possa ser demonstrado ao Juiz que não há necessidade de formação do contraditório para que seja apreciada a liminar, devendo ser concedida a antecipação de tutela para desocupação imediata do Imóvel, pois o proprietário sempre esteve em contato buscando que o prazo fosse cumprido.

Dessa forma, o que pretendemos demonstrar neste texto é que a fase pré-processual tem fundamental importância quando estamos tratando da retomada de um imóvel, pois trata-se de convencer o juiz, com base nos fatos, de que a antecipação de tutela deve ser concedida para que o imóvel seja imediatamente desocupado sem a oitiva da parte contrária.

Não basta, portanto, que se cumpram os requisitos legais, pois quanto mais claros os fatos que conduziram ao ajuizamento da demanda, maiores são as chances de que a antecipação de tutela seja concedida.

Theodoro Focaccia Saibro


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