Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

NOTÍCIAS

  • Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados

A Lei dos “Distratos” (Lei nº 13.786/2018) e os Tribunais

O Brasil experimentou em 2014/2015/2016 uma forte crise econômica onde a renda e o consumo das famílias caíram abruptamente, afetando a toda construção civil, e as incorporadoras em especial, pela alta taxa de desistência dos compradores de unidades na planta.


O pedido de distrato de contrato de compra de unidade na planta, pode ser um grande problema para o incorporador, quando na fase de construção, já que nesta altura, o empreendedor está com baixa possibilidade de vendas, com o stand e estrutura de marketing já desmontados, e com o dinheiro prometido pelo comprador já comprometido com a construção, fase de maior desembolso do empreendimento.


Com a queda do consumo das famílias em 2015, o índice de desistência das aquisições na planta chegou a 35,1% das vendas, com base nos dados apresentados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).


Como a questão não era regulada em legislação, os Tribunais brasileiros acabaram condenando, em média e em números gerais, o incorporador, a devolver até 75% dos valores recebidos, quando o distrato era solicitado pelo comprador, o que acabou resultando em muitas obras inacabadas e anos de dificuldade para estabilização de caixa por parte das incorporadoras.


Para evitar futuros dissabores do mesmo gênero, e trazer maior previsibilidade e segurança jurídica, no final de 2018 foi aprovada a Lei dos Distratos, que trouxe parâmetros mais precisos para a devolução, pelo incorporador, do dinheiro do comprador distratante, chegando ao patamar de 50% para incorporação pelo regime do patrimônio de afetação e com vencimento em até 30 dias a contar do Habite-se, justamente para não se perder o fôlego construtivo.


Tanto a economia em termos gerais quanto o setor da construção se recuperaram, e conforme dados do Secovi -SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil – SP), a partir de 2019, as vendas na planta atingiram seus ápices históricos e os distratos se mantiveram em baixo percentual, de cerca de 5%, - dentro, portanto, da zona de conforto dos incorporadores.


Até que veio a pandemia, inflação, alta de juros e nova desaceleração da economia, de forma a indicar que 2022 será o ano de prova da Lei dos Distratos. Os dados do INCC recém-divulgados (27/06/2022), indicam tendencia de alta sucessiva nos preços da construção, já acumulando 11,75% nos últimos 12 meses.


Segundos os dados da pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o índice de distrato de 2021 ainda é baixo, de 11,6% das unidades vendidas, no entanto, já é 4,5% maior do que do ano anterior.

E acompanhando o dia a dia jurídico nos tribunais e publicações especializadas, temos percebido que os Tribunais não têm aplicado ipsis litteris o que manda o texto da Lei, no momento de decidir o quanto o incorporador deve devolver quando o comprador pede o distrato.


Um exemplo é a recente decisão do TJ-SP¹, publicada em 29/03/2022, onde se lê: “Ainda que a lei do distrato (13.786/18) preveja percentual de até 50% dos valores pagos em empreendimentos sob regime de afetação, as cláusulas excessivamente onerosas aos consumidores devem ser revistas – Aplicação do CDC – (...) – Sentença parcialmente reformada para condenar a ré à restituição de 75% do valor pago, sem retenção da comissão de corretagem”.


Desta forma, para que a possível tempestade de distratos não pegue os empreendedores desprevenidos, uma vez que não está afastada dos tribunais, pela vigência da nova Lei, a discussão quanto aos valores a serem devolvidos, que poderão mais uma vez ser decididos caso a caso, ou melhor dizendo, processo a processo, recomenda-se fortemente em um plano imediato, a revisão das estruturas contratuais para que todos os instrumentos de venda apresentem de maneira clara e inequívoca os valores (e prazo) a serem devolvidos em caso de distrato, reforçando assim os laços de boa-fé contratual, e a atualização da equipe jurídica para que os pedidos de distrato pelo contratante insatisfeito sejam negociados com cautela e atenção, evitando os dissabores das batalhas processuais.


¹TJ-SP- AC: 10161639720208260564 SP 1016163-97.2020.8.26.0564, Relator: Benedito Antonio Okuno, Data de Julgamento: 29/03/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2022


Diego Campos Rocha

35 visualizações

Posts recentes

Ver tudo