A Incorporação Imobiliária e as Restrições Convencionais do Passado

Uma assessoria eficaz para realização de incorporações imobiliárias que foque não somente na análise da evolução da legislação vigente, mas também na auditoria da documentação, é essencial para a condução de novos negócios com segurança jurídica.

A compra e venda de imóvel no Brasil não é simples, sendo altamente recomendável que as partes estejam assessoradas por advogados especializados em todas as fases do negócio.

Apesar de a legislação estar em processo de evolução para proteção do adquirente de boa-fé, ainda é incerto o caminho que a jurisprudência irá tomar na intepretação dos novos dispositivos legais.

Ao comprador, sobretudo, recomenda-se extrema cautela em relação não só à auditoria jurídica de toda a documentação e certidões do bem e dos vendedores, mas também, a depender da finalidade da aquisição, é necessário observar questões específicas, como por exemplo na aquisição de uma área para realização de um empreendimento imobiliário.

Elementar analisar o Plano Diretor Estratégico, a Lei de Zoneamento do Município e Legislação Ambiental pertinente, além de outros documentos importantes que não podem ser negligenciados.

No passado era comum que grandes companhias adquirissem áreas para desenvolvimento de loteamentos e estabelecessem regras e restrições para construção conforme sua visão urbanística para aquela região.

Assim, é imprescindível estudar as matrículas do imóvel até a sua origem, mesmo que isto signifique retomar documentos registrados e arquivados no registro de imóveis desde o século XIX.

Tais restrições podem estar relacionadas tanto à destinação dos lotes quanto ao tipo de ocupação, à altura máxima das construções, recuos mínimos, dimensões, desdobramento e unificação dos lotes e o mais, devendo ser observadas e respeitadas ao longo do tempo por todos os sucessores.

A cidade de São Paulo tem diversos casos, e apenas a título de exemplo, destaca-se o Loteamento City Lapa, em que a desenvolvedora estabeleceu a construção exclusiva de residências unifamiliares.

Em inobservância ao disposto pela loteadora foi construído um prédio de 9 andares na região e mesmo após décadas foi determinada a sua demolição, finalizada em 2016 (REsp 302.906 – SP).

No entanto, o tema não está pacificado. As cidades estão em constante mudança e as necessidades de hoje não são as mesmas do final do Século XIX ou início do Século XX.

Não é razoável submeter o desenvolvimento urbano e o interesse da coletividade, ao menos sem a oportunidade de discussão, ao que fazia sentido há tanto tempo, reforçando a necessidade de contar com um escritório de advocacia especializado na condução de negócios imobiliários para viabilizar as Incorporações Imobiliárias.

Ricardo Nakamura Leite